تخلیه ملک استیجاری
یکی از قراردادهای رایج که امروزه بسیار کاربرد دارد، قرارداد اجاره است. اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود و در ازای استفاده از آن، اجاره بها به موجر پرداخت می گردد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و همچنین، قوانین روابط موجر و مستاجر می باشد. مستاجر و موجر، به موجب عقد اجاره ، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند . ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خویش عمل نکنند؛ اگر مستاجر، به تعهدات خود عمل نکند، قانون گذار، راهکارهایی برای این موضوع، ارائه داده است که از مهم ترین آنها، می توان به دریافت حکم و دستور تخلیه مستاجر از ملک اشاره کرد.
با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله، قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که قانون حکم تخلیه مستاجر چیست؟ اگر مستاجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرد چطور حکم تخلیه دریافت کنیم؟ مراحل دریافت حکم تخلیه ملک چیست؟ برای گرفتن حکم تخلیه به چه مدارکی نیاز داریم؟ گرفتن حکم تخلیه مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ فرق دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟سپس در ادامه، مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه را بررسی نماییم و در نهایت، نحوه گرفتن حکم تخلیه را توضیح خواهیم داد. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید در این مقاله همراه ما باشید.
پس تا پایان این مطلب با ما همراه باشید تا با سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه و تحویل ملک خود از طریق مراحل قانونی آشنا شوید. پس از مطالعه این مطلب در صورت نیاز به مشاوره با وکیل دستور تخلیه مجموعه حقوقی وکیل فلاح ارتباط برقرار کنید.
دستور تخلیه چیست و قلمرو آن شامل چه مواردی می شود؟ قانون سال ۱۳۷۶
در قراردادهایی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، برای دریافت حکم تخلیه در یک مورد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ استناد کرده است. این حالت به حکم تخلیه فوری هم معروف است.
تنها حالتی که می‌توان با استناد به آن حکم تخلیه فوری دریافت کرد، برای قراردادهایی است که بعد از سال ۷۶ منعقد شده‌اند. آن هم فقط در حالتی که مستاجر پس از تمام شدن موعد قرارداد ملک را تخلیه نکند و اجاره نامه عادی باشد، نه رسمی.
ماده ۳ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در این خصوص به شرح زیر است :
پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
شاید بپرسید چرا قانون‌گذار فقط در این حالت حاضر به صدور حکم تخلیه فوری است؟ پاسخ واضح است! زیرا این تنها حالتی است که بدون نیاز به هیچ بررسی و کارشناسی برای دادگاه و قاضی قابل تشخیص است. در واقع سایر حالت‌هایی که می‌توان برای آن حکم تخلیه گرفت، نیازمند بررسی و کارشناسی است. همین مسئله مراحل دریافت حکم تخلیه ملک را زمان‌گیر کرده و در نتیجه صدور حکم تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست.
شرایط اخذ دستور تخلیه
برای اینکه قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، باید این شرایط در قرارداد وجود داشته باشد :
- اجاره نامه دارای مدت باشد و مدت آن به پایان رسیده باشد.
- اجاره نامه در ۲ نسخه تنظیم شده باشد تا هم طرفین به حقوق خود آگاه باشند و هم امکان جعل و اضافه کردن به قرارداد منتفی باشد.
- علاوه بر موجر و مستاجر، ۲ نفر شاهد عاقل، بالغ و مرد اجاره نامه را امضا کرده باشند.
اگر اجاره نامه شما شرایط بالا را نداشته باشد، نمی‌توانید حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) را دریافت کنید.
مرجع صالح در رسیدگی به دستور تخلیه
در زمان انقضای مدت زمان اجاره ملک مسکونی، صاحب خانه با رفتن به شورای حل اختلاف محل درخواست صدور حکم تخلیه می‌کند.
از نظر قانونی، دستور تخلیه به منزله دستور بوده و رای قضایی محسوب نیست بعد از آن که پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع شد، صاحب خانه با مراجعه به شعبه نسبت به واریز ودیعه یا پول پیش به حساب دادگاه نموده و درخواست دریافت دستور تخلیه مینماید. این دستور توسط واحد اجرای احکام لازم اجرا می‌شود.
اجرای دستور تخلیه
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند ، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.
قطعی بودن دستور تخلیه صادره از شورا
دستور تخلیه صادره در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قابل تجدیدنظرخواهی نبوده و قطعی است.
در تقویت این استدلال به دادنامه صادره از شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر تهران به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۰۰۴۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۱/۲۶ اشاره می گردد که مقرر کرده :
در مورد تجدیدنظرخواهی آقای ب.د. به طرفیت آقایان س. و م. شهرت هردو الف. نسبت به دادنامه شماره ۲۰۲ مورخ ۸/۷/۹۲ صادره از شعبه اول دادگاه عمومی بخش آفتاب مبنی بر صدور حکم تخلیه یک باب غرفه تجاری گل فروشی موضوع اجاره نامه عادی بدون تاریخ به لحاظ انقضاء مدت اجاره دادگاه با توجه به محتویات پرونده و مستندات ارائه شده دادخواست بدوی و ازآنجاکه قرارداد عادی اجاره مستند دعوی خواهان با رعایت شرایط مندرج در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده وکیل خواهان به لحاظ انقضاء مدت اجاره درخواست صدور تخلیه مورد اجاره را نموده و با توجه به اینکه با احراز رابطه استیجاری بین طرفین و انقضاء مدت اجاره و شمول مقررات قانون فوق الذکر بر روابط طرفین مطابق ماده ۳ قانون مذکور اقتضاء صدور دستور تخلیه از سوی دادگاه بدوی داشته و با عنایت به اینکه دستور تخلیه به موجب مقررات حاکم قابل تجدیدنظرخواهی نبوده لذا با تلقی رأی تجدیدنظر خواسته به عنوان دستور تخلیه قرار ردّ تجدیدنظرخواهی صادر و اعلام می شود این رأی قطعی است.
-
حکم تخلیه چیست و قلمرو آن شامل چه مواردی می شود؟ قانون سال ۱۳۵۶
اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد و ملک مورد نظر هم تجاری باشد، مالک، می تواند مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، دستور تخلیه ملک خود که در تصرف مستاجر است را از مراجع قضایی، در صورت وجود شرایطی خواستار شود. موارد حکم تخلیه مستاجر به موجب ماده ۱۴ این قانون مشخص گردیده اند ؛ موجر می‌تواند با استناد به یکی از دلایل زیر، در خواست تخلیه ملک خود را مطرح کرده و برای آن حکم دریافت کند :
- اگر مستاجر بدون داشتن اجازه انتقال به غیر، ملک اجاره شده را به شخص دیگری غیر از افراد تحت تکفل خود انتقال دهد.
- اگر ملک مورد نظر برای راه‌اندازی کسب‌وکار اجاره داده شده باشد اما مستاجر آن را با عنوان وکالت، نمایندگی و… در عمل به غیر واگذار کرده باشد.
- اگر ملک مورد نظر در حال خراب شدن باشد و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.
- اگر از ملک مورد نظر استفاده‌ای شود غیر از آنچه توافق شده و در اجاره نامه نوشته شده است.
- اگر مورد اجاره برای شغل مشخصی اجاره داده شده است و مستاجر برای شغل دیگری آن را استفاده کند. مگر اینکه از نظر عرف، شغل جدید مشابه شغل سابق باشد.
- اگر مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- اگر مستاجر از پرداخت اجاره خودداری کند
مرجع صالح در رسیدگی به حکم تخلیه
حکم تخلیه، در این خصوص باید بین قراردادهایی که در آن سرقفلی پیش بینی شده و قراردادهایی که سرقفلی پیش بینی نشده قائل به تفکیک بشویم.
اگر قراردادی که بین موجر و مستاجر منعقد گردیده است فاقد حق سرقفلی باشد: مرجع صالح به رسیدگی در خصوص حکم تخلیه مستاجر شورای حل اختلاف میباشد، قابل تجدید نظرخواهی می باشد و اگر غیابی صادر شده باشد قابل واخواهی است.
اما اگر در قرارداد حق سرقفلی ذکر شده باشد: مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک است.
حکم تخلیه دارای تشریفات و اصول دادرسی است در مواردی که مشمول حکم تخلیه می شود وقت رسیدگی تعیین می گردد جلسه رسیدگی تعیینی به طرفین دعوی (موجر و مستاجر) ابلاغ میگردد طرفین در تاریخ و ساعت تعیین شده حاضر مطابق اصل تناظر دفاع می نمایند و بعد از آن حکم تخلیه صادر می گردد و حکم صادر شده به طرفین (موجر و مستاجر) ابلاغ می شود از تاریخ ابلاغ به مدت بیست روز حق تجدیدنظرخواهی دارند و طرفین می توانند در این مدت نسبت به حکم صادره تجدیدنظرخواهی نمایند .مرجع تجدیدنظرخواهی حکم صادره از شورهای حل اختلاف ، دادگاه عمومی است بنابراین پرونده باید به دادگاه عمومی ارسال گردد.
حکم تخلیه در دو مرحله رسیدگی می گردد مرحله اول شورای حل اختلاف و مرحله دوم تجدیدنظرخواهی و اعتراض به صدورحکم در دادگاه عمومی است.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
مهمترین این تفاوت‌ها عبارتنداز :
زمان اجرایی شدن / نوع اجاره نامه / امکان اعتراض به آن / مرجع صدور / نحوه اجرا / مهلت اعتراض / مهلت اجرا
یکی از مهمترین تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه، اجرای فوری دستور تخلیه است. دستور تخلیه صرفا برای اجاره نامه‌های عادی بعد از سال ۱۳۷۶ است. به خاطر شرایط ویژه صدور دستور تخلیه، اجرایی کردن آن نیازمند بررسی کارشناسی نیست. بنابراین بدون طی کردن مراحل اداری خاصی می‌توان دستور تخلیه را گرفت.
برای اجرای دستور تخلیه نه مهلت اعتراض وجود دارد نه مهلتی برای تخلیه. اما برای حکم تخلیه ۲۰ روز مهلت اعتراض و ۱۰ روز فرصت تخلیه وجود دارد. اگر این برای شما سوال است که گرفتن حکم تخلیه برای مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ باید بدانید مستاجر حداقل ۱ ماه (۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه) فرصت دارد و این جدا از زمان لازم برای بررسی دادگاه است.
مرجع رسیدگی کننده به دستور تخلیه شورای حل اختلاف است اما مرجع صدور حکم تخلیه، دادگاه است. بدیهی است که پیگیری کارها در شورای حل اختلاف راحت‌تر از دادگاه است.
علاوه بر این، نحوه اجرای آنها متفاوت است. در خصوص دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. مامور ابلاغ ظرف ۲۴ ساعت موضوع را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید می‌گیرد. در نهایت ظرف ۳ روز دستور تخلیه حتی با حضور مستاجر و وجود اثاثیه در منزل، اجرا می‌شود.
کلام آخر
برای دریافت حکم تخلیه موارد مختلفی وجود دارد و شاخه های قانونی زیادی برای آن رسم می شود. به همین خاطر نیز حتما باید این نکته و مسئله را در نظر داشته باشید تا با توجه به جزئیاتی که این موضوع دارد، اقدام به دریافت حکم تخلیه کنید. در صورتی که برای گرفتن این حکم و یا هرگونه مسئله و مشکل دیگری با نکات قانونی همراه هستید و نیاز به راهنمایی ها و مشاوره های بیشتری دارید، بهترین کار آن است که به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و یا مشاور قانونی مراجعه کنید. این کار می تواند هم در کم کردن هزینه ها و هم در جلوگیری از اتلاف وقت شما تاثیرات مثبت زیادی داشته باشد. به همین خاطر نیز بهترین کار آن است که دریافت حکم تخلیه را به شکل مناسب و اصولی انجام دهید تا دچار مشکلات و بحران های قانونی نشوید.
مجموعه حقوقی وکیل فلاح متشکل از تیم وکلای پایه یک دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم میباشد. برای دریافت مشاوره حقوقی از وکارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل متخصص دعاوی ملکی، با ما تماس حاصل فرمایید.
